产权式酒店的税务问题与对策

由于房地产市场的连续不景气,曾经风靡一时的全新的房地产投资模式——“产权式酒店”,大有卷土重来之势,吸引了不少投资者的关注与期盼。

所谓产权式酒店,是指投资者购买了酒店某一间客房的产权后,自己并不居住,而是委托给酒店管理公司经营以获取投资回报。开发商为了推销产权式酒店,往往抛出了这样诱人的广告:业主投资买房,统一由专业的酒店管理公司来经营管理,投资者的回报丰厚,除了100%的物业产权外,每年还有10%—30%的纯利回报给业主。

投资者被高额回报所诱惑的不在少数,见诸媒体的投资者与开发商的诉讼时有发生。作为开发商和投资者均应该理性分析产权式酒店模式的法律和税务问题,否则极有可能几败俱伤。

(一)产权式酒店的法律问题
产权式酒店并非什么新事物,它源于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式,我国于上个世纪末首先从海南省进行了产权式酒店的探索。迄今为止,该模式的运行应该说还不很成熟,至少存在以下法律风险。
1、违反《商品房销售管理办法》,可能导致合同无效。
于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》明确规定,房地产开发企业不得采取“售后包租”的方式销售商品房,这就意味着在法律层面是不允许开发商以“售后包租”方式销售产权式酒店的,否则合同会无效。
2、酒店配套设施的共用权约定不明确,难以保障投资者权益。
酒店是一个具有综合服务功能的实体,除了客房以外,还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施。如果开发商不提供配套设施服务,而单个客房又无住宅或酒店的使用功能,就意味着客房不能获取任何收益。
3、在委托管理机制方面存在严重缺陷。
就目前产权式酒店的操作方式而言,由于投资回报不易操作、酒店公司财务不公开、投资退出机制不健全等因素影响,可能导致投资者虽然依约让渡了客房的使用权,但是根本无法从法律上保障自己的权益。

(二)产权式酒店的税务问题
产权式酒店在中国落地生根,最早是房产开发商借以融资、盘活资产的一种方式,它对于开发商而言不失为一种较好的营销策略,对促进房地产市场的发展有其积极的作用。由于它的固有缺陷,在开发商、投资者、酒店管理方以及税务机关监管等均存在涉税风险。
1、房产开发商
开发商将产权式酒店销售给投资者(业主),按照规定主要应该缴纳以下税金:
(1)营业税金及附加
根据《营业税暂行条例》规定,开发商需要缴纳5%的营业税。同时还需要缴纳城市建设维护税、教育费附加。

(2)企业所得税
根据“国税发〔2006〕31号文”等相关规定,开发商取得了销售的预收款即需要按照25%税率的预缴企业所得税。

(3)土地增值税
按照《土地增值税暂行条例》等相关规定,开发商销售产权式酒店给业主,需要缴纳土地增值税。

(4)印花税
根据“财税[2006]162号文”规定,销售产权式酒店而签定的购房合同应按产权转移书据0.05%缴纳印花税

2、投资者(业主)
(1)购买环节
A、契税
根据《契税暂行条例》的规定,投资者(业主)购买了产权式酒店,就应该缴纳3%-5%的契税。